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GUÍA COMPLETA: ¿Cómo aplicar un estudio de viabilidad en la gestión de proyectos?

La elección del terreno adecuado es un paso fundamental para cualquier proyecto de construcción. Ya sea que estés buscando terrenos en Málaga o Mallorca para una vivienda, un desarrollo comercial o industrial, es esencial considerar tanto los aspectos técnicos como los legales. En esta guía, explicaremos siete aspectos clave que debes tener en cuenta antes de comprar un terreno en Mallorca o Málaga. No te pierdas los pasos claves para iniciar un estudio de viabilidad. 

 

1. Situación registral

Es necesario consultar la situación registral del terreno para evitar fraudes respecto a la compra. Para ello, se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente para comprobar los siguientes aspectos:

  • Asegurarse de que con quien se está contratando es realmente el propietario del terreno y no un tercero que no tenga ningún derecho sobre la finca. 
  • Sobre la finca no exista ningún embargo ni garantía hipotecaria. 
  • Sobre la finca no existan limitaciones en la propiedad.
  • La finca esté libre de cargas.

 

  1. Situación catastral

A través de la página del Catastro podemos obtener datos como son la situación y superficies del terreno. Sin embargo, se puede solicitar una Certificación Catastral descriptiva y gráfica del terreno, donde nos aparecerán además de la situación y superficies, los datos del titular del terreno y los titulares de los linderos. 

Todos estos datos deben coincidir con los que consten en la nota simple o la escritura del terreno. En su ayuntamiento puede comprobar también si el titular se encuentra al día en el pago de los tributos municipales.

 

  1. Situación urbanística

Cada ayuntamiento dispone de su normativa urbanística, la cual puede ser consultada para obtener datos como el tipo de suelo y si es posible el uso al que lo queremos destinar. 

Cada tipo de suelo establece sus usos permitidos, por lo que tendremos que hacer las comprobaciones necesarias para poder construir sin ningún problema.

 

  1. Edificabilidad y ordenanzas

Hay dos conceptos básicos que tendremos que comprobar, pues pueden limitar la dimensión de nuestra edificación. Estos conceptos son la ocupación y la edificabilidad de un terreno.

  • La ocupación máxima de un terreno es la superficie mayor que la edificación podrá ocupar sobre dicho terreno. Se define en tanto por ciento respecto al total de este. El cómputo de terrazas y porches en el total de la ocupación depende de cada ayuntamiento.
  • Por otro lado, la edificabilidad hace referencia al total de metros cuadrados que puedes construir en un terreno, en una o varias plantas.

También hay otros aspectos que influirán directamente en el diseño de la edificación, como pueden ser la altura máxima, los retranqueos y alineaciones con vecinos y la calle, los materiales permitidos…

El objetivo principal de estas normas suele ser que no haya grandes impactos visuales en entornos verdes y naturales además de por supuesto, regular el entorno edificado para que haya una coherencia de conjunto en el global de las construcciones.

 

  1. Existencia de servidumbres

Las servidumbres de uso o paso son el derecho de alguien, además del propietario, a utilizar parte del terreno. Es importante ir y comprobar previamente para ver si hay algún tipo de instalación en el terreno, antenas, caminos, zona de riesgo, etc. 

Por ejemplo, podemos encontrar el caso de que, a través de nuestro terreno, pase una canalización propiedad de una compañía de suministros, del ayuntamiento, o incluso de un vecino cercano. Se trata de derechos adquiridos previamente que debemos respetar.

Si existe una servidumbre será importante conocer su ubicación exacta. Si no estamos seguros podemos incluso realizar una cata en el terreno para comprobarlo y, valorar en su caso, una negociación para desviarla si ésta afecta a la ubicación de nuestra casa.

También existen otro tipo de servidumbres que deberemos tener en cuenta (servidumbre de luces, vistas…)

 

  1. Servicios e infraestructuras

Hay que tener presente si existen en la zona todas las condiciones necesarias para la construcción de una edificación: urbanización, acometidas de agua, luz, saneamiento y accesos. O si, por el contrario, el terreno se encuentra en un tipo de suelo que conlleva limitaciones.   

En caso de que falte alguna de estas condiciones, habría que estudiar la viabilidad de instalarlas y ver el costo que podría suponernos. Esto es una información que el ayuntamiento debe facilitar.

 

  1. Presupuesto (gastos de la compraventa) 

Además de los costes derivados de la compra del terreno y la construcción, hay que sumar una serie de gastos de carácter administrativo. Entre ellos hay que tener en cuenta los gastos derivados de la notaría, el abono de las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad, el impuesto de transmisiones….


Si estáis en proceso de búsqueda de un terreno, en AP ARQUITECTOS contamos con los profesionales adecuados que le resolverán todas sus dudas, asesorando y guiándole en todo el proceso, desde la elección del terreno, hasta la compra y redacción de proyecto. 



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